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価格も非常に魅力的なアクサダイレクト

したがって、1,000万円の物件を売買仲介した場合は36万円、1,500万円の物件の場合は51万円、2,000万円の物件の場合は66万円の手数料ということになります。
※なお、「物件価格の３％＋６万円」という仲介手数料の計算は、売買金額が400万円以上の場合の速算式で､400万未満の場合は異なります。ここでは、詳細は割愛します。
■不動産業の特異性（２）売買仲介業で収入を得るには、要するに数多く売買仲介を取り扱うということですが、扱う商品（不動産）に次のような特性があります。この特性を認識した上で、戦略を構築することが必要です。
・商品が唯一無二である骨董品が中古だから似ているというのではありませんが、たったひとつの商品ですから早く先に決めたほうが勝ちです。売りやすい物件と売りにくい物件とがありますが、要は、欲しい人が１人いればよいわけです。
この１人を早く探す戦術を講じなければなりません。･利益率（額）が大きい割に手間がかからない売買仲介は、お客様の購入する意志が固まれば、あとはそう時間がかかるものではありません。

仕入れに時間、手間、金がかからず、元手もかからない不動産の仕入れとは、レインズ（不動産流通機構)、アットホームなどの図面配布機関、同業者からの依頼、新聞・広告からの取得、売主から直接売却の依頼を受けるいわゆる「直物件」などがありますが、これに要する時間も手間もお金もかからないことは容易にわかります。一般の商店・商売では、商品の仕入れと管理にどれだけ苦労しているか、確認してみましょう。
・商品の陳腐化、店晒、減耗がない物件の売れ足が遅いと､築年数が経過したり家が汚くなったりはしますが、一般の商店のように、在庫中に型が古くなったり、展示している間に傷が付いたり、棚卸しするといつの間にか数が少なくなっているといった心配はありません。注意しなければならないのは、物件の資料を散逸したりしないことです。
・仲介手数料の値引きがない、物件と見込客との同時競合がない、隣に同業者がいても、他の業種ほど影響がない物件は、「唯一無二」ですからひとつしかありません。その物件を欲しい見込客が、同一物件で他の業者とバッティングすることは皆無であるといってもよいのではないでしょうか。
このため手数料の値引きが発生しないという、もうひとつのメリットがあります。したがって、隣に同業者がいてもあまり影響がないといえます。
・資金の借り入れ、資金繰り、手形繰りがない仕入れがないから、仲介手数料がまるまる売上高で同時に粗利となりますので、仕入れに要する借り入れや、資金繰りなどないのは当然です。また手形を振り出したり、受け取ったりすることもありません。
･商品の倉庫、陳列棚などがいらない一般の商品販売のように、ディスプレイにお金をかけたり、季節ごとに飾り付けをやりかえるといった手間をかけることもありません。・店はどんなに小さくてもよい売買仲介だけであれば自宅でも十分です。
ただし、先々賃貸仲介・管理を指向するのであれば、小さくとも、賃貸需要が多い「駅前不動産屋」的な立地のところを売買仲介業を営みながら検討するといいでしょう。・売掛金、貸し倒れがない仲介手数料が売上に相当し、たいていの売買契約害には、媒介業者に支払う手数料は契約時２分の１，決済時に２分の１となっており、売掛金の発生はありません。
売買仲介一本であれば売掛金の勘定科目すらなくてもよいくらいです。・設備投資が少なくてすむ不動産業者の設備投資として何があるでしょう。
一般の会社に比べると本当に最小単位で設備が整います。お客様を案内する車、電話、ファクス、印刷機、パソコン、机、書類棚、コピー機、応接机、台所セット等です。

車など30万円も出せば、中古で立派なものがあります｡大型のベンツでも、小型の1,000ccクラスの車でも、５人乗れることは同じです。この中でも特に必要かつ不可欠となるのが、印刷機と営業戦略ツールを搭載したパソコンです。
･売主、買主双方がお客様普通の商店ですと自分のところが売主になりますが、仲介業は当然売主から物件を預かるのですから、売主､買主双方がお客様ということになります。・利益率が一定だと価格破壊が叫ばれ、多くの商店（小売店）が利益の悪化に泣いています。
物件の価格は低下していますが、これは売主の価格が破壊されているのであって、不動産業者の仲介手数料率は一定で安定しています。・特殊な技術や経験者を必要としない、営業が女性向き不動産の営業についていえば、さしたる税法や民法または宅地建物取引主任者の知識は必要ありません。
もちろん契約になった時点からはおおいに必要となりますが。・経理事務が簡単普通の商店のように売上原価の算定というやっかいな計算もなく、仲介手数料がそのまま売上および粗利益になるという、とてもシンプルな経理システムです。
・同業者が「協業者」であり「競業者」でもある不動産という商品は､流通機構などを通して同業者から回ってこなければ、たとえ大手でもやって行けません。そこにこの業種の特異性があります。
したがって、「協調」と「闘争」との使い分けが上手な業者が、うまく他の業者をリードしながら生き残っていくことでしょう。・大手と同一の商品を持っている開業したその日から、最大手と同じ商品を揃えることができるのは、この業種だけでしょう。
それが、たとえ住んだことのない土地でいきなり売買仲介業を開いてもやって行ける要因です。大手がきめ細かな戦略が展開できない以前のように、右肩上がりで業績が伸びている時期であれば、見開きのチラシを新聞に折り込んだり、新聞広告をしたりすれば自動的に成約につながっていたでしょう。

しかし今後は従来のような、大手は広角レンズ的地域戦略、中小は望遠レンズ的地域戦略という一本やりではやって行けません。地域を細分化（セグメント）したきめ細かな地域戦略が要求されます。
需要地域を厳選した、いわばトンボの目玉のような複眼的な見方でターゲットを明確にした地域戦略の構築が必要です。 ■中古マンション売買仲介業の魅力いかに､不動産売買仲介業が魅力的な業種であるかを説明してきましたが、その中でも、中古マンションの売買仲介業は、特に次のような点でより取り組みやすく、成果を得やすい業務であるといえます。
･価格が手ごろ中古マンションの場合は、取引価格が比較的手ごろな金額になっていることが多く、物件を購入したいという見込客に紹介しやすいのはもちろん、ローンの取り扱いも比較的容易です。中に、バルブの頃に「億ション」と祁揃されたような高額物件もありますが、それにしても大幅に下落しています。
新築マンションですと、買った途端に価格は20～30％ダウンしてしまいます。それにもかかわらず、購入者はローンを組んでいれば高い金額で契約したローンを20年も30年も支払わなければなりません。
・中古マンションは交通の利便性のよいところに集中しているマンションは、交通の利便性のよいところから建設されていきました。もちろん、最近では郊外にもマンション建設は進んでいますが、郊外とはいっても交通の便利なところに立地しています。
これは、マンションの魅力です。

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